Financiamento habitacional: como comprar a sua casa própria?

Como já relatei aqui, estou comprando um apartamento junto com o meu namorado, e nesse processo várias dúvidas (e problemas) foram surgindo, como qual taxa optar, tipo de amortização e até mesmo sobre como seria esse processo de financiamento junto a instituição financeira.

Eu já estava planejando comprar um imóvel sozinha, mas ao ver que a minha relação com o meu namorado era séria, fiz a proposta de fazermos isso juntos. Por coincidência, uma das minhas amigas próximas estava tentando vender o apartamento dela, novo e em um bairro onde já morei, pois teve um filho agora e gostaria de estar mais próximo do trabalho.

Dessa forma, começamos o processo primeiramente online, onde tivemos o financiamento negado pelo Itaú, mesmo tendo uma renda muito maior do que a necessária para o valor que desejamos. Em seguida, acabamos indo até uma agência da Caixa Econômica, que por sua vez, nos indicou um correspondente para tratar de financiamento imobiliário. Entrei em contato por WhatsApp com o telefone que me foi passado, e a primeira questão a ser informada era se já havíamos ou não um imóvel em vista, e que como relatei anteriormente, já tínhamos.

Documentação para o financiamento:

Após informarmos o valor do imóvel, o tipo de financiamento que gostaríamos, tivemos que enviar uma série de documentações para solicitarem uma pré-aprovação, algo que durou em torno de 2 dias apenas, onde os documentos foram:

1. certidão de nascimento de ambos os compradores;
2. IRRF de ambos, recibo de IRRF de ambos;
3. contracheque no meu caso que sou CLT, movimentações bancárias dos últimos 6 meses no caso do meu namorado que é empresário;
4. comprovante de residência de ambos;
5. RG e CPF de ambos;
6. PIS de ambos;
7. a nossa declaração de união estável.

Assim que tivemos a pré-aprovação do financiamento habitacional fizemos também o pagamento do sinal, com um contrato referente à ele, onde os proprietários – amigos meus – se comprometiam em estar com toda a documentação necessária regularizada. O valor pago como sinal é abatido do valor total de entrada, ou seja: em um imóvel que custa R$ 500.000, você tendo que dar R$ 100.000 equivalente aos 20% de entrada, se você der R$ 30.000 de sinal, terá que depois apenas completar os R$ 70.000 faltantes.

Entre as modalidades de financiamento, analisamos tudo considerando a amortização SAC junto com Taxa de Referência (TR), Índice de preços no consumidor amplo (IPCA) e poupança (70% da taxa Selic).E, inicialmente havíamos optado pelo IPCA, mas com a notícia que correu na semana passada de aumento da Selic, decidimos rever. O simular de financiamento da Caixa Econômica não simula os reajustes pensais de acordo com a taxa escolhida, mas achei esse site aqui, que faz uma previsão.

Fazendo a simulação pelo site Clube dos Poupadores, percebi que o IPCA poderia tornar as parcelas mais imprevisíveis do que eu poderia imaginar, então decidi solicitar por TR. Também analisei a possibilidade de usar a taxa da Poupança, mas ela sendo calculada pela Selic, eu cairia no mesmo problema de previsibilidade. Já a TR, analisei o histórico, e desde meados dos anos 90, após o lançamento do Plano Real, que ela não ultrapassa 5%. Já durante o maior período de inflação do país, um pouco antes, ela atingiu 46% em um mês. Porém, com o histórico de estabilidade por décadas, ela foi a taxa mais segura apresentada.

Taxas extras do financiamento:

Além dessas questões relativas ao processo de financiamento em si, há também algumas taxas a serem pagas ao longo:

1. Vistoria do Apartamento: R$ 750,00;
2. ITBI calculado de acordo com o valor de 3% do valor imóvel, emitido aqui, através da numeração do IPTU;
3. Uma taxa paga diretamente a Caixa, onde a minha custou R$ 5.164,80
4. Despachante (não obrigatório) + taxas de certidões: R$ 1840,00
5. Custos do cartório (no nosso caso, com desconto de primeira compra): R$ 2.111,89

Em custos extras, fora o valor do imóvel, gastamos cerca de 5,5% do valor integral dele a mais para pagamento de taxas, o que seria o mesmo que 27,5% do valor que demos de sinal, que representava 20% do valor do imóvel. Ou seja, ao comprar um imóvel se planeje com esses demais gastos! Por exemplo, se você compra um imóvel de R$ 500.000, se planeje para pagar 20% de entrada (R$ 100.000) + 27,5% do sinal em taxas (R$ 27.500), totalizando um custo inicial de R$ 127.500; Se você compra um imóvel de R$ 800.000 financiado, se planeje para desembolsar inicialmente R$ 204.000.

Após entregarmos os nossos documentos, tivemos nosso FGTS descontado, e em seguida, tivemos que entregar a certidão de ônus real, emitida pelos proprietários anteriores. Nesse caso acabamos sofrendo atraso, pois os proprietários anteriores só se deram conta que a construtora não havia dado baixa na hipoteca deles, mesmo já quitada, neste momento.

Depois de ter enviado a ônus real regularizada, emiti e paguei o ITBI, 2 dias depois retirei on-line o certificado de pagamento do ITBI, e em menos de uma semana assinamos a escritura, em uma das agências da Caixa Econômica. No ato da assinatura que foi dado o restante do sinal diretamente aos proprietários, foi paga a taxa à Caixa Econômica e foi pago a despachante para que ela pudesse retirar as demais certidões que comprovavam ser a nossa primeira aquisição imobiliária e finalizar os trâmites junto ao RGI.

Na hora de tirar as certidões, nos deparemos com outro problema: a certidão de levantamento de bens foi retirada baseada somente no nome do meu companheiro, que por sua vez, possui 28 homônimos só no Rio de Janeiro. Com isso, a certidão citava outros imóveis em seu nome, o que inicialmente nos fez não conseguir pagar com desconto as custas do cartório. Tivemos o atraso de mais uma semana com esse contratempo, onde outras certidões precisaram ser emitidas para comprovar que o nosso apartamento era também o primeiro imóvel dele.

Após a entrada no RGI, o prazo para a emissão do registro é de 2 semanas. Somente após a liberação do registro que os antigos proprietários recebem o valor faltante do imóvel do banco.